合能・东林城市花园小区建成于 2007 年，总计 1503户，是老龄群体占比高、租户数量多的老旧商品房小区。小区建成以来采用包干制物业服务模式，治理深陷三重困境：
一是物业服务供需矛盾突出。前期物业公司履职缺位，电梯、消防、监控等关键设施长年失修瘫痪，停车管理混乱、公共区域脏乱、绿化无人养护等问题反复反弹；业主、原业委会与物业围绕消防安全、服务监管等事项长期对立，历史遗留纠纷难以化解。
二是小区信任根基全面崩塌。物业公共收益、物业费收支全程不公开，业主缺乏常态化监督渠道，对资金使用普遍存疑，业主与物业之间信任关系彻底割裂。
三是多元共治体系存在空白。原业委会换届失败，业主大会组织落地难度大，社区、物业、居民三方缺少固定沟通协商载体，民意收集、矛盾调处渠道不畅，仅依靠物业管理委员会维持基础物业服务运转。
为系统性破解老旧小区治理顽疾，青龙街道昭觉社区依托社区保障资金，引入四川天府新区益行社会工作服务中心落地信托治理专项项目，以党建引领、信托赋能、居民共治为核心，系统性推动小区从失管失序向共治善治转型，全流程实施六大闭环工作举措：
一、搭建党建统筹议事架构，夯实多元共治组织根基。
项目联动昭觉社区，以社区党委书记为牵头人，整合街道、社区、社会组织、物管委四方资源，搭建常态化协商议事平台；联动小区党员、物管委成员、居民骨干担任议事联络员，率先参与议题梳理、民意收集、议事组织等工作，以党员先锋作用带动业主参与协商，为协商议事提供组织保障与方向引领。
二、分层精准宣传动员，达成业主自治法定启动条件
构建线下坝坝会、入户走访、定点宣讲 + 线上业主社群推送立体化宣传矩阵，面向全体业主清晰解读信托制物业 “财务全公开、服务质价匹配、多方共同监督”核心优势，持续提升居民认知认同。针对老年住户、租房群体、居民骨干实施分层分类精准动员，通过上门沟通、电话邀约、线上同步答疑等方式广泛发动业主，顺利达成 20% 业主联名提议法定门槛，依规启动临时业主大会筹备工作。
三、常态化协商打磨制度，筑牢小区自治规则体系
以“爱邻议事日”为载体，围绕小区院落问题及业主大会核心事项开展常态化协商议事，组织居民骨干、物管委成员、业主代表共同商议《小区管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》《物业公司选聘方案》《物业服务合同》等 8 大议题文本。通过多轮沟通、逐条打磨、公开征求意见，形成符合小区实际、体现业主意愿的规范文本，为依法表决奠定坚实基础。
四、智慧工具赋能参与渠道，降低居民议事参与门槛
持续深化信托治理、业主大会事项全覆盖宣传，同步推广天府市民云、成都智慧物业管理系统线上议事投票平台。采取集中培训 + 一对一上门协助的方式，手把手指导老年业主、租户完成线上账号注册、投票操作，打通线上便捷参与通道，全面提升业主参与自治的便捷性，为业主大会顺利召开做好全流程组织铺垫。
五、规范法定业主大会流程，保障民主表决合法有效
严格依照物业管理相关法规规范实施，2025年11月3日至 28日召开小区临时业主大会，采用 “天府市民云线上投票 + 线下书面征求意见”双渠道表决模式，对 8 项小区治理核心议题开展全体业主投票。11 月 29 日在小区篮球场举行现场唱票计票，由业主代表、社区代表组成监票、唱票、计票组，社工全程录票并通过智慧物业系统实时上传，实现全程公开、全程留痕、全程可溯。最终投票业主 1175 户，参与率 72.58%。表决结果合法有效。
六、培育本土专业监督队伍，构建闭环监督管理体系
项目同时实施小区治理人才赋能计划，联动昭觉社区深度挖掘小区内财会、法律、工程等专业居民及热心群众，组建专属小区监察小组。围绕信托制财务监管、公共收益管控、物业履职监督等内容开展专题培训，清晰划定监察权责、标准化监督流程，建立常态化监督工作机制，形成 “居民自治、专业监督、动态管控” 完整治理闭环，为后续物业长效监管提供稳定专业人力支撑。
项目执行以来遵循 “党建统筹 — 宣传共识 — 协商定规 — 智慧赋能 — 民主表决 — 专业监督” 全链条实施逻辑，实现四大维度实质性突破：
1. 自治议事体系成型，小区自主治理能力全面升级 项目打造“党建引领+专业社工赋能+闭环协商+民主决策”一体化治理链条，形成稳定可持续的协商议事模式，扭转了小区自治停滞状态，居民从被动旁观、不愿参与转变为主动建言、高效议事。
2. 长期历史矛盾化解，小区互信关系持续修复 依托常态化议事平台，针对物业服务标准、物业选聘、公共服务诉求等群众关切焦点公开讨论、集体商议，逐一化解业主与物业多年积怨；财务透明化管理落地后，居民疑虑大幅减少，邻里、业主与物业之间信任逐步重建，小区居住环境与物业服务品质同步提升。
3. 居民参与热情充分激活，共建共治共享氛围浓厚 以常态化协商议事为纽带，超三分之二业主主动参与小区重大事项决策，居民心态从消极抱怨、观望等待转向主动参与家园建设；本土监察队伍、居民骨干队伍持续发展壮大，为小区长效自治筑牢群众基础与人才储备。
4. 信托物业模式落地见效，形成可复制老旧小区治理样板 经业主大会合法表决通过，小区正式确定信托制物业服务模式，并于2026年6月5日完成签约落地，顺利实现从“包干制”向“信托制”转型，构建起公开透明、质价相符、监督共管的新型治理格局。同时形成老旧小区 “协商先行、信托赋能、共治提质”实践经验，为辖区同类小区治理提供了实践样本。
